Le local commercial est le local dans lequel s'exerce une activité commerciale. L'activité commerciale est une activité indépendante exercée par une personne physique ou une société commerciale (SA, SARL, EURL, etc.). Elle consiste en l'achat de biens pour leur revente ou la vente de prestations de services commerciaux (agence immobilière, restaurant, etc). Elle implique la réception de clientèle.

 

Murs commerciaux

L'aquisition des murs commerciaux peut être un investissement locatif ou un investissement propre à l’entreprise qui rachète les murs commerciaux dans lesquels elle possède son fonds de commerce. Dans les deux cas, il s’agit d’un investissement qui demande dans la plupart des cas, le recours au crédit professionnel. Pour acheter des murs commerciaux, il y a plusieurs options :

• L’achat par l’entreprise : la société devient propriétaire de ses murs commerciaux. Si le bien est neuf, elle peut récupérer la TVA. Il est aussi possible de déduire des bénéfices les frais d’acquisition, l’assurance et la taxe foncière.
• L’achat à titre personnel : vous êtes particulier ou chef de l’entreprise du fonds de commerce, vous pouvez acheter les murs commerciaux et percevoir des loyers. Ces revenus sont imposables au titre de revenus fonciers.
• Créer une SCI : la Société Civile Immobilière est fondée par plusieurs personnes qui récupèrent les loyers. Il faut savoir que les biens détenus par une SCI ne sont pas saisissables.

 

Bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. Si le montant initial du loyer est libre (il est toutefois conseillé de vérifier le prix de marché), sa révision quant à elle est strictement encadrée. Le locataire bénéficie soit d'un renouvellement du bail, soit d'une indemnité d´éviction.

 

Pas-de-porte

Lors de la conclusion d’un bail, le bailleur peut exiger au locataire de lui verser un pas-de-porte lors de la mise à disposition des locaux, à titre de supplément de loyer, pour se prémunir contre le risque de voir les valeurs locatives du secteur croître plus rapidement que le loyer, dont les hausses sont limitées, sur la période de location. Ce peut être également à titre d’indemnité, en contrepartie de certains avantages commerciaux accordés ou de la dépréciation de la valeur vénale des locaux. A savoir : si le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, son montant est pris en compte pour le calcul du loyer lors du renouvellement du bail.

 

Financement

Crédit moyen/long terme (jusqu’à 20 ans pour les murs). Sous forme de crédit amortissable, c'est le crédit le plus couramment utilisé. Le capital est remboursé tout au long du prêt avec les intérêts et l’assurance, ou bien sous de crédit-bail (leasing) immobilier, qui est une location. Cela permet à l’entreprise de pouvoir profiter d’un bien qu’elle a choisi sans avoir à en assumer l’achat.